Egy házeladás igaz és tanulságos története

Avagy az irányár meghatározásának trükkjei 11 szempont alapján

Házeladáskor két kérdésre kell választ találni:

1, Mi az a legtöbb, amit megadnak az ingatlanért?
2, Ki fogja ezt megadni érte?

Cikkünk megtörtént eseményeken alapul és nagyon nagy tanulságokkal szolgál minden ingatlaneladó számára.

Hősünk tavaly Albertfalván, Budapest XI. kerületének kertvárosi, falusias városrészében, egy 610 nm-es telken elhelyezkedő 75 nm-es, földszintes, két szobás, ‘50-es években épült, felújítandó kis házat akart eladni. A ház környéke csendes, szinte nyaralóövezet jellegű; autóval 10 percre a belvárostól és az M1, M5 autópályáktól, 5 percre a Savoya-parktól; tömegközlekedéssel 30 percre a Vártól. Tehát a környék szuper, a telek viszonylag nagy, a ház felújítandó, de statikailag hibátlan.

Az árképzés konkurencia-figyeléssel kezdődött, ami felemás eredményeket hozott. A pont szemben levő tetőtér-beépítéses, kb. ugyanakkora, de jobb állapotban lévő házat, kisebb telken 30 millióért adták el.

Nem messze - egy ugyanolyan nagyságú és szintén felújításra szoruló ingatlant -, kissé közelebb a vasúti sínekhez 39 millióért árulták már jó ideje. A környéken található többi, de lényegesen nagyobb, többszintes házak pedig 45 - 50 milliótól indultak. Az eladó több ingatlanostól is kért értékbecslést, az elsőt 2014 decemberében; akkor 30 millióra értékelték a házat. Ez az ingatlan-közvetítő szerencsés esetben 33 - 34 millióért taksálta a házat eladni.

Egy másik ingatlanközvetítő cég képviselője 2015 tavaszán már 38 - 39 milliós maximumot prognosztizált; álomárként pedig 40 milliót határozott meg. A környék hasonló kialakítású házai tehát 30 és 40 millió között mozogtak. Az eladó viszont nem sietett az értékesítéssel. Ráadásul megütötte a fülét egy ismert ingatlan-közvetítő cég képviselőjének sztorija:

Hősünk számítva az egyre növekvő ingatlanárakra, tudva a kivételesen jó környék előnyeit és ismerve az 50 milliós cseresznyefa történetét, végül 45 milliós irányáron hirdette meg a házat. Az eladás megtámogatására weboldalt készített, ahol minden információ és rengeteg kép volt elérhető a házról.

Hosszú sztorit röviden, a ház folyamatosan nagy vevői érdeklődés mellett, 30 milliós kezdő licitről indulva, végül 43 millióért kelt el. Mindössze 5 hónapig élt a hirdetés, ráadásul a legtöbbet kínáló vevő nem ingatlan-hirdetésről, hanem a weboldalon keresztül talált rá az ingatlanra.

Emlékeznek még? Az egyik ingatlanos max. 34-re, a másik max. 40-re taksálta az ingatlant!

Az igazsághoz természetesen az is hozzátartozik, hogy ez Budapest egyik legfelkapottabb környékén történt, jó helyen, jó időben, jó módszerrel. (Az ingatlaneladás lépéseiről korábbi cikkünkben olvashatnak bővebben.)

Miket érdemes tehát figyelembe venni az irányár meghatározásakor?

1, VEVŐKÖR
Ki a potenciális vevő? Befektető, magánszemély, vállalkozás, stb.

2, ERŐSSÉGEK
Mik az ingatlan erősségei? Szobák száma, állapot, szigetelések, elrendezés, stb.

3, KÖRNYÉK
Milyen a környék? Csendes, nyugodt, tiszta, belvárosi, vidéki, stb.

4, SZOMSZÉDSÁG
Milyenek a szomszédok? Idősek, fiatalok, nagycsaládosok, stb.

5, TELEKMÉRET
Mekkora a telek? Zsebkendőnyi, parkosított vagy konyhakert is van, stb.

6, GARÁZS
Van-e garázs, műhely vagy melléképület?

7, TÁVOLSÁGOK
Milyen a közlekedés, milyen az infrastruktúra? Bolt, iskola, park, játszótér, stb.

8, ÖSSZEHASONLÍTÁS
Milyen áron hirdetik a hasonló ingatlanokat? Csak tájékoztató jelleggel…

9, SÜRGŐSSÉG
Milyen sürgős az eladás? Kitartva az árat, esetleg többért is el lehet adni.

10, ÁLLAPOT
Dohányzó vagy nem dohányzó volt-e a “ház”? Felújított vagy felújításra váró?

11, INGATLANPIAC
Mik a trendek? Emelkedőben van az ingatlanpiac vagy csak pang?

ÖSSZEFOGLALVA:

az irányárat érdemes úgy belőni, hogy lefelé mindig lehet engedni, felfelé alkudni szinte lehetetlen. Pénztárcába vágó, hogy az eladó tisztában legyen az ingatlan valós értékével, de azt is számításba kell vennie, hogy minden annyit ér, amennyit adnak érte…